Al menos 40 proyectos de inversión industrial a gran escala no se concretaron en México entre 2024 y 2025 de acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP). No por falta de tierra ni de naves industriales, sino por falta de megawatts. Y esa restricción, que durante años operó como problema silencioso de infraestructura, ya tiene consecuencias visibles en el mercado inmobiliario industrial: las naves con suministro eléctrico garantizado se rentan hasta 15% más caro que el resto del inventario en los corredores más demandados del país de acuerdo con datos de la plataforma tecnológica especializada Spot2.mx.
En Monterrey, el mercado con mayor dinamismo industrial de México, una nave con subestación propia y capacidad de carga garantizada se renta por encima de los 9 dólares por metro cuadrado. El promedio del mercado oscila entre 6.50 y 8.50 dólares. Esa brecha responde a la certidumbre energética en un mercado donde conectarse a una nueva subestación puede tomar entre 18 y 24 meses.
En Querétaro, por otro lado, el precio promedio de naves clase A ronda $6.80 – $7.50 USD/m², aunque aquellas con energía garantizada pueden alcanzar los $8.50 – $9.00 USD/m². Aquí la restricción tiene otra cara: hay naves vacantes que no se colocan no por precio sino porque carecen de capacidad eléctrica para procesos industriales pesados — incluyendo data centers.
Lo que el sector daba por sentado, como lo es el acceso a la red eléctrica con capacidad suficiente y en plazo razonable, se ha convertido en la variable que decide qué proyectos avanzan, qué activos se aprecian y qué mercados pierden inversión frente a otros con mayor holgura energética.
«Lo que observamos es un reordenamiento silencioso en la valuación de activos industriales. Antes de hablar de metros cuadrados o de precio de renta, la primera pregunta de cualquier inversionista industrial serio hoy es: ¿cuántos KVA tiene disponibles y en cuánto tiempo puedo conectarme? Eso redefine qué activos son premium y cuáles no», señala Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
Es el caso del corredor CTT, un mercado principalmente logístico (comercio electrónico), donde la migración hacia procesos de manufactura ligera y última milla electrificada ha tensado la red eléctrica y sus subestaciones operan a más del 90% de su capacidad técnica, por lo que conseguir un incremento de carga tarda mucho tiempo en ocurrir y podría ser un detonante para buscar disponibilidad hacia otros espacios o corredores aledaños que puedan atender sus necesidades.
El diagnóstico adquiere mayor peso cuando se contrasta con el momento macroeconómico. México cerró 2025 con una captación histórica de 40,871 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa, un crecimiento anual de 10.8% en un entorno global donde los flujos hacia economías en desarrollo cayeron 2%, según la Secretaría de Economía. La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) proyecta para 2026 una inversión de 5,831 millones de dólares en bienes raíces industriales por parte de sus miembros.
El sector tiene inercia, capital y demanda. Lo que no tiene, en sus mercados más maduros, es capacidad eléctrica para conectar todo lo que quiere instalarse: los tiempos de conexión a nuevas subestaciones en los mercados del norte se extienden hoy entre 18 y 24 meses, un horizonte frecuentemente incompatible con empresas que buscan estar operativas en menos de año y medio.
La restricción energética es más severa donde la demanda es mayor como puede verificarse en el Sistema Interconectado Nacional (CENACE/SENER). Monterrey y su zona metropolitana registra el mayor superávit de generación eléctrica del país: +4,196 MW entre generación y demanda neta. Y sin embargo es el mercado con mayor restricción para nuevos proyectos industriales. debido a la insuficiente infraestructura de transmisión para llevarla donde se necesita.
En el Bajío, la región Occidental acumula un déficit de -2,891 MW, agravado por la llegada de centros de datos y manufactura de alta precisión que elevaron la lista de espera de conexión eléctrica sólo en Querétaro a más de 400 MW. La Zona Metropolitana de la Ciudad de México ,el mercado con mayor actividad constructiva reciente, acumula un déficit de -2,931 MW, con subestaciones clave en el corredor CTT operando por encima del 90% de su capacidad. Incluso la región Peninsular opera ya con déficit de -502 MW, dependiendo de importación energética de otras regiones
«El caso del noreste es el más revelador: Monterrey genera más energía de la que consume, pero esa energía no llega a tiempo a las subestaciones donde los parques industriales necesitan conectarse. Es un problema de transmisión, no de generación. Y ese es precisamente el tipo de cuello de botella que no se resuelve en los plazos que maneja un inversionista industrial», apunta Macías.
En este contexto, una nave con infraestructura eléctrica completa deja de ser un diferencial de calidad para convertirse en un activo escaso dentro de un inventario mayoritariamente desabastecido.
La consecuencia en precios es directa: el diferencial de hasta 15% en Monterrey no es una anomalía puntual sino la expresión de una escasez que se profundiza conforme la nueva oferta de subestaciones no llega a tiempo. Esa lógica está modificando la estrategia de los desarrolladores más sofisticados: algunos corredores emergentes invierten ya el proceso tradicional, asegurando capacidad en la subestación antes de abrir la oferta del parque.
Frente a la saturación de los mercados consolidados, el análisis de Spot2.mx identifica corredores donde la infraestructura energética aún ofrece capacidad real para nuevas inversiones de escala y que están captando interés de inversionistas que hace tres años no habrían considerado esas geografías. Tal es el caso de Mérida y los corredores del Istmo de Tehuantepec, los que combinan mayor holgura energética con acceso a fuentes renovables.
Los Polos de Desarrollo para el Bienestar en Coatzacoalcos, Salina Cruz y Texistepec tienen reservas proyectadas de entre 20 y 50 MW por parque. La región Oriental registra un balance positivo de +789 MW (CENACE/SENER), frente a los déficits de las regiones Central y Occidental incluyendo la zona metropolitana del Valle de México donde se concentra la mayor demanda inmobiliaria industrial del país, con subestaciones clave operando por encima del 90% de su capacidad
El análisis de Spot2.mx anticipa que en 2026–2027 el inventario industrial terminará de dividirse en dos categorías con lógicas de precio distintas: naves con infraestructura eléctrica completa, que seguirán apreciándose por encima del mercado, y naves sin subestación propia, que enfrentarán creciente dificultad de colocación independientemente de su ubicación. En paralelo, la nueva inversión tenderá a migrar hacia corredores con capacidad energética disponible, redibujando un mapa industrial nacional.
El gobierno anunció 275 nuevas líneas de transmisión y 524 obras en subestaciones. Si ese calendario se cumple, los mercados saturados podrían recuperar capacidad hacia 2027–2028. Si se retrasa, la ventana del nearshoring podría cerrarse antes de que la red esté lista para sostenerla.
Ya vienen las Vendimias 2026, donde el vino se vive, se comparte y se convierte en una experiencia
Con una industria vitivinícola en constante crecimiento, reconocida por la calidad de sus vinos y por una oferta enoturística cada vez más sólida, Guanajuato presenta el calendario oficial de las Fiestas de la Vendimia 2026, una temporada que reunirá tradición, gastronomía, cultura y experiencias en torno al vino en distintos municipios del estado.
El Gobierno de la Gente encabezado por la Gobernadora Libia Dennise García Muñoz Ledo, celebra la industria vitivinícola pues no es menor que los vinos producidos en el Valle de la Independencia sumen 606 medallas en concursos nacionales e internacionales, consolidando al estado como una de las regiones vitivinícolas más importantes de México, que confirma la calidad y competitividad en las 165 etiquetas que tenemos en mercados especializados.