De acuerdo con el estudio ‘Situación Inmobiliaria’ de BBVA México, el mercado de vivienda en México atraviesa una contracción significativa, marcada por la caída del crédito hipotecario y el debilitamiento del poder adquisitivo de los hogares. En el primer semestre del año, el número total de hipotecas otorgadas disminuyó 9 por ciento, y el monto total 4.5 por ciento, esto en comparación anual con el mismo periodo de 2024. La banca comercial registró una reducción del 6.8 por ciento en número de hipotecas para adquisición y 10.3 por ciento en monto, mientras que los organismos públicos —Infonavit y Fovissste— también reportaron descensos en la originación. En paralelo, la tasa de morosidad alcanzó 3 por ciento, que aunque no es un signo de alarma, sí evidencia mayores dificultades de pago por parte de los acreditados.
La colocación de créditos hipotecarios en México refleja marcadas diferencias entre regiones, donde los polos económicos más dinámicos concentran gran parte de los financiamientos otorgados. La Ciudad de México encabeza el listado con el mayor número de operaciones, seguida de cerca por Jalisco y Nuevo León, estas tres entidades son reconocidas por su fortaleza industrial y empresarial. Querétaro se integra como cuarto lugar en la colocación, superando al Estado de México y en sexto lugar se encuentra el estado de Guanajuato.
Los estados del sur y sureste nuevamente se ubican en los últimos lugares, con las excepciones de Quintana Roo y Yucatán. Entidades como Tlaxcala, Campeche, Oaxaca y Zacatecas apenas participan con una fracción mínima del mercado hipotecario.
Un dato clave es que sólo cinco entidades (CDMX, Jalisco, Nuevo León, Querétaro y Estado de México) demandan más de la mitad del total de créditos hipotecarios otorgados (52 por ciento). Esto evidencia que el financiamiento para vivienda se concentra en áreas urbanas con mayor densidad poblacional y actividad económica.
Los municipios en donde más créditos hipotecarios se colocaron en este primer semestre son Zapopan en Jalisco, Querétaro en Querétaro, Benito Juárez en la Ciudad de México,
Monterrey en Nuevo León y Mérida en Yucatán.
Durante el primer semestre de 2025, el financiamiento hipotecario en México mostró una clara concentración en pocos estados. La Ciudad de México encabezó la lista con una colocación cercana a los 23 mil millones de pesos (mdp), muy por encima del resto del país. Le siguieron Nuevo León y Jalisco, ambos con montos cercanos a los 15 mil mdp; mientras que el Estado de México y Querétaro completaron el grupo de entidades con mayor dinamismo. Estas cinco entidades concentran más de la mitad del monto total colocado (52.6 por ciento), lo que pone de manifiesto el peso de los grandes centros urbanos en la demanda del mercado hipotecario.
En contraste, estados como Tlaxcala, Campeche, Zacatecas, Oaxaca y Chiapas apenas
participaron quedando relegados a la periferia del financiamiento para vivienda.
El Informe muestra que el sector de la Construcción se encuentra en una contracción de 1.1 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) acumulado al 2T25 en comparación anual. El resultado se debe principalmente al subsector de obra civil, lo que se esperaba, dado el recorte de recursos para obra pública del orden de 12.6 por ciento en términos constantes respecto al 2024.
En contraste, la edificación privada mantiene un crecimiento sólido del 4.9 por ciento, acumulando 11 trimestres consecutivos de expansión, sostenida por la recuperación del crédito bancario y el dinamismo de la construcción de vivienda. Sin embargo, este avance del sector privado no ha sido suficiente para compensar la disminución de la inversión pública, lo que ha limitado la generación de empleo y reducido el valor total de la producción en un 15.5 por ciento respecto a 2024.
Aun cuando se han anunciado planes para construir 1.7 millones de viviendas, los registros en el RUV muestran un retroceso de 8.2 por ciento en nuevos proyectos y el inventario creció 7.6 por ciento tras dos años de caídas. La apreciación de la vivienda, que se mantiene por encima del 8 por ciento anual, ha superado ampliamente el crecimiento de los ingresos, agravando la falta de asequibilidad. En este contexto, el mercado enfrenta un doble desafío: ampliar el acceso al crédito hipotecario de forma sostenible y garantizar una mayor oferta de vivienda asequible, especialmente en el segmento de interés social, donde se concentra la mayor necesidad y el menor dinamismo financiero.
En el Informe ‘Situación Inmobiliaria’ México se observa que el mercado hipotecario mantiene una marcada concentración regional, con una fuerte dependencia de los grandes centros metropolitanos que en conjunto absorben más de la mitad del financiamiento total.
Además, se subraya que esta concentración del crédito hipotecario guarda estrecha relación con la distribución del empleo formal y de los ingresos, los cuales también se concentran en las zonas industriales y urbanas más desarrolladas. Mientras los estados del Norte y del Bajío impulsan el crecimiento del empleo y muestran carteras hipotecarias más sólidas, los del sur enfrentan mayores tasas de morosidad.
Se estima una demanda potencial de 7.5 millones de viviendas para los próximos años, de las cuales el 41.6 por ciento corresponde al segmento tradicional y el 35.2 por ciento al de interés social, reflejando que la mayor parte de la demanda proviene de hogares de ingresos bajos y medios, que requieren soluciones asequibles y acceso a financiamiento formal. Aunque los hogares afiliados concentran la mayor parte del potencial de compra, una proporción relevante de los no afiliados permanece excluida del sistema financiero.
Al cierre de junio de 2025, el saldo hipotecario bancario en México se encuentra altamente concentrado en unas cuantas entidades. La Ciudad de México lidera ampliamente con un saldo superior a los 230 mil millones de pesos, seguida de Nuevo León y Jalisco, que mantienen niveles cercanos a los 160 y 145 mil millones, respectivamente. El Estado de México ocupa el cuarto lugar con alrededor de 125 mil millones, y a partir de ahí los saldos decrecen de manera significativa.
En un nivel intermedio se ubican estados como Querétaro, Guanajuato, Quintana Roo, Baja California y Chihuahua, con montos entre 50 y 60 mil millones de pesos. Más abajo, entidades como Puebla, Yucatán, Veracruz y San Luis Potosí mantienen saldos en torno a los 35 a 40 mil millones, lo que muestra un peso moderado en el mercado nacional.
La morosidad hipotecaria en México muestra contrastes marcados entre entidades. A nivel nacional, el índice de morosidad (IMOR) se ubica en 3 por ciento, pero hay estados que superan este promedio de manera considerable. Chiapas encabeza la lista con una morosidad de 7.9 por ciento, seguida de Nayarit con 7.3 por ciento, Guerrero con un índice de 7.0 por ciento y Morelos con IMOR de 6.9 por ciento, lo que refleja un mayor grado de vulnerabilidad en el pago de créditos en estas regiones.
En un rango intermedio se encuentran estados como Hidalgo, Durango, Tabasco y Veracruz, con niveles entre 5.3 y 5.5 por ciento; mientras que Puebla, Querétaro y Campeche rondan entre 3.8 y 4.6 por ciento, aún por encima del promedio nacional.
En contraste, los niveles de morosidad más bajos se observan en entidades como Nuevo León con IMOR de 1.4 por ciento, Baja California y Zacatecas con 1.9 por ciento, Chihuahua y Aguascalientes con 2.0 por ciento, lo que indica un comportamiento de pago más sólido en sus carteras hipotecarias. La Ciudad de México también se encuentra por debajo del promedio, con un IMOR de 2.3 por ciento, lo que la coloca entre las entidades con menor morosidad.
El análisis del monto promedio de las hipotecas bancarias en México durante el primer semestre de 2025 muestra fuertes contrastes entre entidades. La Ciudad de México encabeza la lista con un promedio de 3 mdp, seguida de cerca por Nuevo León y Baja California Sur, ambos con cifras cercanas a los 2.9 mdp. La diferencia entre las hipotecas medias de estas ciudades cada vez se acorta más. Estas entidades, caracterizadas por su dinamismo urbano, turístico o industrial, se ubican muy por encima de la media nacional.
El promedio a nivel país se sitúa en 2.4 mdp, y buena parte de los estados se agrupan alrededor de este valor, incluyendo Jalisco, Sonora, Querétaro, Chihuahua y Yucatán, con montos que oscilan entre los 2.3 y 2.5 mdp.
En contraste, hacia el extremo inferior aparecen entidades como Tlaxcala, Zacatecas, Hidalgo y Aguascalientes, con montos que apenas alcanzan entre 1.5 y 1.7 mdp. Estas cifras reflejan el menor dinamismo del mercado inmobiliario en regiones más pequeñas o con menor nivel de desarrollo económico.