Sergio San Sebastián, autor del libro “Gana millones sin romperte la cabeza” y especialista en hipotecas, señaló que el estado de Querétaro, es el quinto mercado nacional en adquisición de hipotecas, y se enfrentan diversos desafíos en su crecimiento para los siguientes años.
La adquisición de viviendas, por medio de un crédito hipotecario, creció 9.6 por ciento en el estado de Querétaro, al tercer trimestre del 2024, reportó la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
Subrayó que “Querétaro es un mercado muy importante y es el quinto sitio nacional en hipotecas y en los dos años pasados creció más que el promedio de los 32 Estados y eso le permite estar muy cerca de desplazar al Estado de México del cuarto sitio nacional en adquisición de este producto financiero”.
En el estado de Querétaro, la colocación de créditos hipotecarios ha experimentado un crecimiento notable en los últimos años, con un aumento del 9.6 por ciento en 2024. Esto refleja la importancia del mercado inmobiliario en la entidad. Sin embargo, para el primer trimestre del 2025, el precio de la vivienda aumentó 6.7 por ciento respecto al mismo periodo del 2024, de acuerdo con el Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda.
Esta alza estuvo por debajo de la tendencia nacional que fue de 8.2 por ciento en igual tramo. Por tanto, se colocó entre las 11 entidades con una variación inferior al promedio y fue la séptima con el aumento más bajo.
“El mercado emergente como es Querétaro es muy bueno para las hipotecas y que dispersa más a este sector y no todo sean los tres grandes mercados (Valle de México, Nuevo León y Jalisco), pues la entidad del bajío nacional destaca por el empleo, industrias establecidas, movilidad poblacional y la academia, aspectos que atraen a nuevos ciudadanos”, dijo.
Se ejemplificó que Zona Metropolitana de Querétaro capital, la variación fue de 6.7 por ciento, debido al incremento de valor que registraron las casas con tres recámaras, precisa la SHF.
En cuanto al comportamiento del precio de la vivienda en los municipios metropolitanos, la capital de Querétaro registró un alza de 7.4 por ciento, en El Marqués fue de 6.2 por ciento y en Corregidora de 5 por ciento en el trimestre enero-marzo.
En materia de morosidad de hipotecas de banca comercial, destaca que Querétaro, es el segundo mercado nacional en control de este segmento; con sólo un 1.85 por ciento, detrás de Nuevo León con 1.3 por ciento. El promedio nacional es de 3 por ciento. Mientras que quienes presentan más problemas son Durango con un 5 por ciento y Chiapas con un 7 por ciento.
Dijo que el sector hipotecario en México años de crecimiento constante, desde 2007, la cartera hipotecaria subió a una tasa anual compuesta del 8.2 por ciento, cuatro veces más rápido que la economía del país. Gracias a este crecimiento, la cartera total paso de 971 mil millones de pesos a 3.7 billones de pesos, reflejando una expansión significativa en la inversión en vivienda. Aunque se avizora una muy leve caída en 2025, pero se mantendrá con números negros.
“El crecimiento hipotecario es diverso, se tienen bancos con alzas de hasta 17 por ciento en colocación de las mismas u otros que sólo un 10 por ciento. También es una realidad que el FOVISSSTE y el INFONAVIT con los programas federales de vivienda subirán sus cifras y en los dos pasados años crecieron hasta un 20 por ciento; es decir, unos 45 mil millones de pesos. La diferencia es que sus créditos son en promedio de 650 mil pesos, mientras que la banca comercial son hipotecas de 2.1 millones de pesos.
Aceptó que en la actualidad nacional, la distribución de la cartera muestra que el 50 por ciento pertenece al Infonavit, el 39 por ciento a la banca comercial y el 10 por ciento a Fovissste. Donde el financiamiento de instituciones bancarias se otorga a viviendas de interés medio y residencial, con hipotecas promedio de aproximadamente 2.3 millones de pesos, en contraste con el Infonavit, que se enfoca en viviendas sociales con hipotecas de unos 650 mil pesos.
En términos de número de créditos, hay una tendencia a la baja, lo que indica que se están otorgando menos créditos, pero de montos mayores. La colocación de dinero hipotecario ha mostrado una desaceleración, aunque algunos bancos han logrado crecer a doble dígito en 2024, evidenciando una competencia intensa en el sector. Aunado a que se debe esperar cómo será la realidad en próximos años, pues la Federación tiene la meta de un millón 100 mil casas de interés sociales para este sexenio.
Señaló que el sector enfrenta retos importantes, como impulsar la colocación en un contexto de desaceleración y menor número de créditos. Para ello, es clave promover una mayor educación financiera, incluir a la economía informal para ampliar el acceso al crédito, atraer a jóvenes y aprovechar las herramientas tecnológicas para mejorar la originación y análisis de riesgos. Con estas estrategias, el sector hipotecario puede seguir creciendo y adaptándose a los cambios del mercado.
Explicó que “es esencial una mayor educación financiera en hipotecas y quitarse los mitos de este producto financiero, pues es un instrumento que ayuda a cientos de miles e personas a adquirir vivienda. Son cerca de 400 a 500 mil mexicanos que cada año movilizan hipotecas por unos 450 a 500 millones de pesos para poder adquirir una casa. Es una realidad que tener a más de 50 por ciento de los mexicanos en la economía informal detiene a este sector y se requiere crear políticas adecuadas para adaptarse a esta realidad nacional”.